몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 22,677,480원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.30)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“특별매각조건(농지취득자격증명서의 제출 필요, 미제출시 보증금 미반환) 및 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경 된 경우에는 향후 원상복구명령이 발하여질 가능성이 있음(2026. 6. 8.자 군외면 사실조회회신서 참조)”
해남지원 2026타경50114
전라남도 완도군 군외면 신학리 1042-2 외 1필지
지목양어장면적3,265㎡(988평)
용도지역자연환경보전지역
입찰 2026.11.23(월) 오전 10:00
| 소재지 | 신학리 1042-2 전라남도 완도군 군외면 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 양어장 (현황 양어·양식) | 면적 | 3,265㎡ (988평) |
| 용도지역 | 자연환경보전지역 | 지세·형상 | 평지 · 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 89,918원 (㎡당 27,200원) |
| 감정가 | 226,774,800원 | 최저가 | 226,774,800원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 22,677,480원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 229,608원 ㎡당 69,456원
공시지가 2026평당 89,918원 ㎡당 27,200원
감정가평당 229,608원 ㎡당 69,456원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(가)입니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
구역
용도지역 자연환경보전지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
제한
농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다.
위치와 법원 기본정보
필지 클릭 · 지적 · 로드뷰 · 지도 30여 레이어
3D 마우스 또는 손가락으로 360도 돌려 보세요 · 주황 선이 이 땅 | 경매레이더 필지 클릭 · 지적 · 로드뷰 · 지도 30여 레이어
소재지 전라남도 완도군 군외면 신학리 1042-2 외 1필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2026타경50114 부동산임의경매
- 법원
- 광주지방법원 해남지원
- 주소
- 전남 해남군 해남읍 중앙1로 330
- 담당
- 경매2계 · 061-530-9122
- 입찰기일
- 2026.11.23(월) 오전 10:00 · 입찰법정
- 보증금
- 22,677,480원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.30(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.04.07 · 경매개시 2026.04.09 · 배당요구종기 2026.07.02
- 청구금액
- 92,497,599원
이 농지는
전라남도 완도군 군외면 신학리 1042-2의 양어장입니다. 면적은 3,265㎡(988평)(2필지 합계), 용도지역은 자연환경보전지역입니다. 감정가는 226,774,800원이고 이번 최저가는 226,774,800원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.11.23(월) 오전 10:00, 광주지방법원 해남지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 22,677,480원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.30)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. “특별매각조건(농지취득자격증명서의 제출 필요, 미제출시 보증금 미반환) 및 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경 된 경우에는 향후 원상복구명령이 발하여질 가능성이 있음(2026. 6. 8.자 군외면 사실조회회신서 참조)” — 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(가)입니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연환경보전지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥구역은 농지법 제32조에 따라 농업 생산과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 창고 등) 외에는 건축이 원칙적으로 막힙니다.
집·창고 짓기 — 농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다.
수산자원보호구역자연환경보전지역가축사육제한구역농업진흥구역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 양어장 · 실제 이용상황 양어·양식 |
|---|---|
| 면적 | 3,265㎡(988평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 자연환경보전지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 89,918원 ㎡당 27,200원 (+0%) 2025년 평당 89,918원 ㎡당 27,200원 (+1.5%) 2024년 평당 88,595원 ㎡당 26,800원 (+1.1%) 2023년 평당 87,604원 ㎡당 26,500원 (-7%) 2022년 평당 94,215원 ㎡당 28,500원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 3.0m서 2.0m중심
3.0m동 5.0m남 3.0m
3.0m동 5.0m남 3.0m
필지 중심의 해발은 약 3m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(5m) 서쪽이 가장 낮아(2m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 수산자원보호구역 | 필지 전체 | 용도구역 | 수산자원 보호·육성을 위해 연안·하구 등에서 건축·개발이 제한됨. |
| 자연환경보전지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 자연환경·수자원·생태계 보전을 위한 지역입니다. 개발이 엄격히 제한됩니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 농업진흥구역 | 필지 전체 | 농지법 | 농업 생산성 향상을 위해 집단화된 농지. 농업 외 목적의 전용이 엄격히 제한되며 허용 시설이 농업 관련으로 한정됨(과거 '절대농지'). |
감정평가서 토지이용계획 기재: “본건은 전라남도 완도군 군외면 신학리 소재 "군외초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 양어장 및 농경지가 혼재하는 해안 어촌지대임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 자연환경보전지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥구역이라 농지법 제32조에 따라 일정 요건을 갖춘 농업인 주택만 지을 수 있습니다. 일반인의 전원주택은 원칙적으로 어렵습니다. |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
|---|
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 군외면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.30(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 27,200원 × 3,265㎡ = 약 88,808,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
이 필지에는 건축물대장에 오른 건물이 있습니다: 동물및식물관련시설 연면적 24.0㎡.
| 감정평가서 부합물 및 종물 | 1) 형태 : 2필 일단의 세장형의 평지임. 2) 이용상황 : 일단의 양어장부지로 이용중임. 3) 인접도로상태 : 북측으로 구거를 사이에 두고 시멘트도로에 접해 있음. 4) 도시계획 및 기타 공법관계 : 공히 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육 제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥 구역<농지법>임. |
|---|---|
| 감정평가서 부합물 및 종물 | 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 외벽 : 세멘몰탈 내벽 : 세멘몰탈 바닥 : 콘크리트 등 이용상황 : 전복축양장(기계실) |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 및 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각 포함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상의 제시외 기계기구(감정평가서상 액화산소탱크) 매각에서 제외 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 기계기구 1-3) 가설건축물 존치기간이 2028. 1. 14.까지인 것으로 확인됨 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신학리 1*** | 양어장 | 301㎡ | 2,780,000원 | 30,532원 | 9,236원 | 2026-07 |
| 신학리 5** | 답 | 2,100㎡ | 27,360,000원 | 43,071원 | 13,029원 | 2026-06 |
| 신학리 5** | 답 | 970㎡ | 12,640,000원 | 43,078원 | 13,031원 | 2026-06 |
| 신학리 1** | 전 | 137㎡ | 2,640,000원 | 63,703원 | 19,270원 | 2026-05 |
| 신학리 1** | 전 | 238㎡ | 3,900,000원 | 54,172원 | 16,387원 | 2026-05 |
| 신학리 1** | 전 | 1,275㎡ | 20,440,000원 | 52,995원 | 16,031원 | 2026-05 |
| 신학리 1** | 전 | 717㎡ | 13,130,000원 | 60,536원 | 18,312원 | 2026-04 |
| 신학리 산5* | 임야 | 189,227㎡ | 83,000,000원 | 1,451원 | 439원 | 2026-04 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 토지이용계획 | 본건은 전라남도 완도군 군외면 신학리 소재 "군외초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 양어장 및 농경지가 혼재하는 해안 어촌지대임. |
|---|---|
| 부합물 및 종물 | 1) 형태 : 2필 일단의 세장형의 평지임. 2) 이용상황 : 일단의 양어장부지로 이용중임. 3) 인접도로상태 : 북측으로 구거를 사이에 두고 시멘트도로에 접해 있음. 4) 도시계획 및 기타 공법관계 : 공히 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육 제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥 구역<농지법>임. |
| 부합물 및 종물 | 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 외벽 : 세멘몰탈 내벽 : 세멘몰탈 바닥 : 콘크리트 등 이용상황 : 전복축양장(기계실) |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 완도군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 완도군에서 농지(지분 제외) 46건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 58.3%, 한 건에 평균 1.3명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 해남지원 2025타경1443 | 전답 | 100,191,000원 | 111,000,000원 | 111% | 1 | 2026.10.12 |
| 해남지원 2026타경1027 | 전답 | 27,694,240원 | 38,770,000원 | 140% | 1 | 2026.10.12 |
| 해남지원 2025타경1719 | 전답 | 10,227,000원 | 11,510,000원 | 113% | 1 | 2026.09.21 |
| 해남지원 2025타경50642 | 전 | 19,885,600원 | 14,100,000원 | 71% | 1 | 2026.08.31 |
| 해남지원 2024타경55481 | 전 | 4,926,600원 | 876,000원 | 18% | 1 | 2026.08.24 |
| 해남지원 2025타경50442 | 전 | 23,221,000원 | 30,100,000원 | 130% | 1 | 2026.08.24 |
전남 완도군의 다른 경매 농지
맹지
우두리 28답 · 3,917㎡(1,185평)최저가 11,371,000원 (36%)입찰 2026.11.09 · 해남지원전라남도 완도군
맹지
방서리 315-1전 · 2,476㎡(749평)최저가 23,221,000원 (100%)입찰 2026.11.09 · 해남지원전라남도 완도군
중통리 985답 · 350㎡(106평)최저가 1,760,000원 (36%)입찰 2026.11.09 · 해남지원전라남도 완도군
맹지
고막리 796양어장 · 13,231㎡(4,002평)최저가 209,544,000원 (39%)입찰 2026.11.09 · 해남지원전라남도 완도군
유서리 688전 · 571㎡(173평)최저가 3,091,000원 (45%)입찰 2026.11.09 · 해남지원전라남도 완도군
맹지
영풍리 181-30전 · 10,050㎡(3,040평)최저가 200,761,000원 (70%)입찰 2026.11.09 · 해남지원전라남도 완도군
사진 24장
확정일자 없는 임차인의 권리
확정일자가 없는 임차인은 대항력만으로 권리를 주장할 수 있습니다. 대항력은 인도와 전입신고로 성립하며, 확정일자가 없으면 우선변제권은 없습니다.
확정일자 없는 임차인은 대항력만을 통해 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 확정일자가 없으면 임차인은 우선변제권을 얻지 못하므로, 경매 시 보증금 회수에 제한이 있을 수 있습니다.
확정일자가 없는 임차인의 경우, 경매 절차에서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 회수는 다른 채권자들보다 후순위로 밀릴 가능성이 큽니다. 대항력만으로는 경매 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있지만, 보증금 회수는 보장되지 않습니다.
임차인은 대항력을 갖추더라도 확정일자를 받지 않으면 우선변제권을 확보할 수 없습니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때, 확정일자를 반드시 받아 두는 것이 중요합니다. 경매로 인해 소유자가 변경될 경우, 대항력만으로는 보증금 회수가 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.