울산지방법원2025타경305능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 165m · 남 179m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 울산지방법원
- 사건
- 2025타경305 공유물분할을위한경매
- 보증금
- 2,528,700원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매10계 · 052-216-8260
- 경과
- 접수 2025.01.13 · 개시 2025.01.14
소재지 울산광역시 북구 매곡동 산145-3 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“부정형 완경사지로서, 자연림 상태임”
물기가 적고 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 127m · 필지 경계 꼭짓점 13곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 5,013㎡(1,516평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 19,703원 ㎡당 5,960원 (-0.2%) 2025년 평당 19,736원 ㎡당 5,970원 (+0.8%) 2024년 평당 19,570원 ㎡당 5,920원 (+0%) 2023년 평당 19,570원 ㎡당 5,920원 (-9.2%) 2022년 평당 21,554원 ㎡당 6,520원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “부정형 완경사지로서, 자연림 상태임”라고 적혀 있습니다.
179.0m동 189.0m남 179.0m
필지 중심의 해발은 약 179m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(189m) 서쪽이 가장 낮아(161m) 차이가 약 28m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 도시지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 농림지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 자연녹지지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 보전산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 임업용산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 준보전산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 역사문화환경보존지역 | 필지 일부 | 문화재보호법(국가유산기본법) | 문화재 주변 일정 범위에서 건축·형질변경 등 현상변경 시 허가가 필요하며 고도·규모가 제한될 수 있음. |
| 토석채취제한지역 | 필지 일부 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역)), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역)), 역사문화환경보존지역(매곡동 생활유적), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 토석채취제한지역임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “미확인 분묘 있을 수 있음(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음). 3. 활·잡목이 우거진 임야로서 활·잡목은 본건 토지에 포함하여 평가함”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 세대공감창의놀이터약 3.5km
먹거리
- 삼정한우축산식육(숯불구이) · 관광식당 · 약 1.2km
쉬어 갈 곳
- 모텔라벤다약 1.5km
길과 장터
- 화봉시장(화봉종합시장)약 6.1km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 매곡동 산* | 임야 | 3,173㎡ | 35,000,000원 | 36,466원 | 11,031원 | 2025-12 |
| 매곡동 7** | 임야 | 53㎡ | 64,380,000원 | 4,015,611원 | 1,214,717원 | 2025-01 |
| 매곡동 9** | 대 | 1,038㎡ | 1,256,400,000원 | 3,999,813원 | 1,209,938원 | 2026-09 |
| 매곡동 4** | 답 | 133㎡ | 105,000,000원 | 2,609,843원 | 789,474원 | 2026-08 |
| 매곡동 4** | 도로 | 13㎡ | 3,500,000원 | 890,024원 | 269,231원 | 2026-05 |
| 매곡동 9** | 대 | 573㎡ | 790,000,000원 | 4,555,349원 | 1,377,987원 | 2026-05 |
| 매곡동 9** | 대 | 502㎡ | 1,216,000,000원 | 8,004,486원 | 2,421,346원 | 2026-03 |
| 매곡동 9** | 대 | 324㎡ | 1,050,000,000원 | 10,713,242원 | 3,240,741원 | 2026-03 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 울산광역시 북구 매곡동 소재 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지, 중.소규모 공장 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 노선종류 및 배차간격 등을 고려할 때 일반적으로 대중교통 사정은 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형 완경사지로서, 자연림 상태임. |
| 인접 도로상태 | 지적도상 맹지임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역)), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역)), 역사문화환경보존지역(매곡동 생활유적), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 토석채취제한지역임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계 미상임. 2) 기타 ① 본건은 공유지분 토지로서 공유자(김○○ 외 15명) 전체 지분의 평가이며, 공유물 분할을 위한 경매목적에 따라 전체 면적을 기준으로 감정평가하였음. ② 본건은 둘 이상의 용도지역(자연녹지지역, 농림지역)에 걸쳐 소재하는 토지로서, 각 용도지역별로 표준지를 적용하여 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 기타 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 감정평가 하였으며, 해당 면적은 토지이음(국토교통부)의 면적을 기준으로 산정하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. ③ 본건 토지는활.잡목이 우거진 임야로서 육안으로 제시외 분묘 등의 소재여부 확인이 곤란하여 미확인된 분묘가 소재할 수 있으니 정확한 분묘 소재파악은 별도의 재확인이… |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 북구 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 북구에서 임야(지분 제외) 4건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 29.8%, 한 건에 평균 2명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 4%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경11624 | 151,058,000원 | 76,300,000원 | 51% | 1 | 2026.09.22 |
| 울산지방법원 2024타경119721 | 132,594,000원 | 39,500,000원 | 30% | 3 | 2026.07.23 |
| 울산지방법원 2024타경116784 | 111,276,000원 | 7,000,000원 | 6% | 2 | 2026.07.01 |
| 울산지방법원 2024타경119721 | 132,594,000원 | 37,777,000원 | 28% | - | 2026.03.05 |
울산 북구의 다른 경매 임야
대안동 산329
울산광역시 북구 · 농림지역
최저가 82,320,000원 (34%)
입찰 2026.10.20 · 울산지방법원
달천동 산166-3
울산광역시 북구 · 농림지역
최저가 108,739,000원 (49%)
입찰 2026.10.22 · 울산지방법원
무룡동 산66-8
울산광역시 북구 · 농림지역
최저가 162,999,000원 (49%)
입찰 2026.10.27 · 울산지방법원
매곡동 산18
울산광역시 북구 · 농림지역
최저가 295,450,000원 (24%)
입찰 2026.11.11 · 울산지방법원
사진 10장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.