천안지원2026타경10720능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 94m · 남 105m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 대전지방법원 천안지원
- 사건
- 2026타경10720 부동산강제경매
- 보증금
- 364,525,600원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매7계 · 041-620-3077
- 청구금액
- 3,517,354,804원
- 경과
- 접수 2026.04.24 · 개시 2026.04.28
소재지 충청남도 천안시 동남구 구룡동 3-12 외 2필지 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 95m · 필지 경계 꼭짓점 3곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 토지임야 |
|---|---|
| 면적 | 28,401㎡(8,591평) · 3필지 합계 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 129,257원 ㎡당 39,100원 (+0.8%) 2025년 평당 128,265원 ㎡당 38,800원 (+0%) 2025년 평당 128,265원 ㎡당 38,800원 (+1%) 2024년 평당 126,943원 ㎡당 38,400원 (+0%) 2024년 평당 126,943원 ㎡당 38,400원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “< 지적형태 및 지세 > 공히, '부정형', '경사지' < 이용상태 > 기호1 : 위성사진 판독(判讀)상 '도로' : 성격 -- '전용(專用)사도(私道) 기호2 : 자연림지 기호3 : 자연림지”라고 적혀 있습니다.
95.0m동 102.0m남 105.0m
필지 중심의 해발은 약 95m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(105m) 서쪽이 가장 낮아(88m) 차이가 약 17m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 자연녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 도시지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 물류터미널 | 옆에 붙음 | 국토계획법(도시·군계획시설) | 도시계획도로(예정)입니다. 도로가 실제로 나면 걸린 부분은 토지보상법에 따라 보상을 받고 도로로 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙게 됩니다. 길이 좋아지는 만큼 땅의 쓰임새와 값이 올라가는 요인입니다. 개설 전까지 걸린 부분에는 건물을 짓지 않습니다(국토계획법 제64조). |
| 중로1류(폭 20m~25m) | 옆에 붙음 | 국토계획법(도시·군계획시설) | 도시계획도로(예정)입니다. 도로가 실제로 나면 걸린 부분은 토지보상법에 따라 보상을 받고 도로로 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙게 됩니다. 길이 좋아지는 만큼 땅의 쓰임새와 값이 올라가는 요인입니다. 개설 전까지 걸린 부분에는 건물을 짓지 않습니다(국토계획법 제64조). |
| 준보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 도로구역 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “< 용도지역 > 본건 3개 필지 공(共)히, '도시지역', '자연녹지지역'. -- 다만, 기호2( 산72-6 )는 여기에 추가하여, '계획관리지역' 및 '농림지역'에도 속하는 것으로 '토지이용계획확인서'에 표기되어 있음. -- 그러나, 이는 용도지역 경계선에 닿으면 무조건 표기되는 것( 0.1㎡라도 걸릴 가능성 있으면 표기된다고 함 )이어서, 실제는 의미없고, 대부분은 '자연녹지지역'인 것으로 관측됨. < 도시계획시설 > 기호2 및 기호3 : '물류터미널'에 저촉됨. < 기반시설 > 기호1 및 3 : 중로1류( 폭20 ~ 25m )…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 미나릿길벽화마을약 4km
먹거리
- 원조옥수사칼국수, 수육 · 약 4.1km
쉬어 갈 곳
- 마당이있는집약 1.1km
길과 장터
- 천안역전시장약 5.1km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구룡동 5** | 임야 | 145㎡ | 87,000,000원 | 1,983,480원 | 600,000원 | 2026-01 |
| 구룡동 5** | 임야 | 253㎡ | 151,800,000원 | 1,983,480원 | 600,000원 | 2026-01 |
| 구룡동 5** | 임야 | 104㎡ | 16,000,000원 | 508,584원 | 153,846원 | 2025-06 |
| 구룡동 산6* | 임야 | 3,967㎡ | 700,000,000원 | 583,328원 | 176,456원 | 2025-06 |
| 구룡동 4** | 임야 | 142㎡ | 44,590,000원 | 1,038,067원 | 314,014원 | 2025-05 |
| 구룡동 3* | 임야 | 1,968㎡ | 922,510,000원 | 1,549,610원 | 468,755원 | 2025-04 |
| 구룡동 3* | 임야 | 1,914㎡ | 897,190,000원 | 1,549,597원 | 468,751원 | 2025-04 |
| 구룡동 1** | 임야 | 58㎡ | 34,000,000원 | 1,937,883원 | 586,207원 | 2024-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 충청남도 천안시 동남구 구룡동 소재 "중부화물터미널" 남측 인근에 본건3개 필지가 상호 연접(連接)하여 위치하며, 주위는 "시가지 외곽 공장지대 및 녹지(산림)지대"임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건기호1( 현황'도로'추정) : 차량접근 가능 본건기호2( 구룡동 산72-6 ) : 맹지 : 차량 접근 불가능. 본건기호3( 구룡동 산72-1 ) : 맹지 : 본건인근까지는 차량 접근되나, 석축 등으로 차단되어 있어서, 차량이 실제로 본건토지내로 진입할 수는 없고, 진입하려면, 공사가 필요함. |
| 형태 및 이용상태 | < 지적형태 및 지세 > 공히, '부정형', '경사지' < 이용상태 > 기호1 : 위성사진 판독(判讀)상 '도로' : 성격 -- '전용(專用)사도(私道) 기호2 : 자연림지 기호3 : 자연림지 |
| 인접 도로상태 | 공히, 지적도면상 '맹지' -- 다만, 기호1은 인접필지( 3-5 : 중부화물 터미널 및 현대오일 뱅크 부지와 혼일(混一)되어 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | < 용도지역 > 본건 3개 필지 공(共)히, '도시지역', '자연녹지지역'. -- 다만, 기호2( 산72-6 )는 여기에 추가하여, '계획관리지역' 및 '농림지역'에도 속하는 것으로 '토지이용계획확인서'에 표기되어 있음. -- 그러나, 이는 용도지역 경계선에 닿으면 무조건 표기되는 것( 0.1㎡라도 걸릴 가능성 있으면 표기된다고 함 )이어서, 실제는 의미없고, 대부분은 '자연녹지지역'인 것으로 관측됨. < 도시계획시설 > 기호2 및 기호3 : '물류터미널'에 저촉됨. < 기반시설 > 기호1 및 3 : 중로1류( 폭20 ~ 25m )에 접함. 기호2 및 3 : 중로1류( 폭20 ~ 25m )( 주간선도로 )에 저촉됨. --- '고속도로( 천안 - 아산 )( 또는 천안 - 당… |
| 공부와의 차이 | 기호1 : 지목( 임야 )과 현황( 도로 또는 광장 )간에 차이 있음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | < 임대관계 > " 미 상 " 임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충남 천안시 동남구 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충남 천안시 동남구에서 임야(지분 제외) 7건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37%, 한 건에 평균 2명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천안지원 2025타경11809 | 1,470,668,000원 | 316,200,000원 | 22% | 4 | 2026.09.21 |
| 천안지원 2025타경12894 | 318,096,000원 | 130,200,000원 | 41% | 1 | 2026.08.25 |
| 천안지원 2025타경12849 | 294,234,000원 | 101,010,000원 | 34% | 1 | 2026.08.25 |
| 천안지원 2025타경12447 | 42,788,800원 | 20,000,000원 | 47% | - | 2026.06.22 |
| 천안지원 2025타경12187 | 866,097원 | 1,169,990원 | 135% | - | 2026.05.18 |
| 천안지원 2025타경11725 | 445,152,000원 | 164,900,000원 | 37% | - | 2026.05.13 |
충남 천안시 동남구의 다른 경매 임야
5,718평용암리 288-27
충청남도 천안시 동남구 · 보전관리지역
최저가 440,402,000원 (34%)
입찰 2026.10.19 · 천안지원
호당리 산50-4
충청남도 천안시 서북구 · 농림지역
최저가 623,592,000원 (34%)
입찰 2026.10.19 · 천안지원
원덕리 산151-2
충청남도 천안시 동남구 · 농림지역
최저가 320,784,000원 (70%)
입찰 2026.10.26 · 천안지원
도하리 산18-3
충청남도 천안시 서북구 · 계획관리지역
최저가 1,569,400,000원 (69%)
입찰 2026.11.10 · 천안지원
삼룡동 41-16
충청남도 천안시 동남구 · 자연녹지지역
최저가 467,775,000원 (9%)
입찰 2026.11.17 · 천안지원
사진 27장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.